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·大咖丨:法规已经调整了政府的期望。

日期: 2019-11-08 11:24 浏览次数 : 73

原标题::孙宏斌·大说孙宏斌孙宏斌死:法规已经调整了政府的期望。

11月5日,融创中国董事长孙宏斌在明升银行关于房地产融资的年会上发表了题为“新形势下中国的关键评估与选择”的演讲。孙洪斌在致辞中说,主要包括房地产调控,如何提高住房企业的整体竞争力和房地产行业的债务总额三方面。他认为这项规定不是短期的,公司不应该是幸运的。同时,它降低了当地社区,市场和企业的期望,并且风险低,这对企业有利。

法规已经调整了政府的期望。

孙宏斌指出,这是国家改变经济的政治规模和长期战略决策,以致其过多依赖房地产。许多人认为目前压力如此之大,什么时候可以放松?我说这不太可能。

将来,我们说财产的总面积超过60%,只是说城市化水平是53分,将来超过80%,到2030年达到70%,这个房间仍然是绝对真实的,这很棒。其中一个是对城市化的需求,另一个是对改善的需求:您房间中的所有东西,您周围的10个人,必须有5个人想要改善,您可以生活在没有变化的状态,但是您想改变。在您认识的10个朋友中,有一半想交易房屋。我认为这个行业将持续很多年。今年约16万亿元。此值可能需要很多年。这就是重点。

而且,这个行业仍在发生变化:当它达到15万亿美元的水平时,它将从一个正在增长的市场转向股票市场,而不是二手房地产,并将逐渐在2007年开始。这个行业的价值为3万亿美元,到2008年缩水2万亿美元。到2010年,这一数字为4万亿美元,到2011年,约为5万亿美元。从2007年到2019年,它增长了五倍。自2011年以来,该数字增长了两倍。因此,我们最近几年来的开发人员一直在期待增长。增量如此之多,每个人都感觉更好。但是现在,从现在起,这些股票已构成15万亿股。目前,这一次很难做到。从一开始,增加利润就是一个特别大的变化。

就未来的总债务管理而言,增加债务实际上是不可能的。在此指导下,随着您限制价格,为整个行业增加风险并增加整体建筑量,该行业的杠杆作用肯定会下降。控制之后,杠杆率降低了,每种调整都有其优缺点。由于我们的股票很可能位于第一级和第二级的城市,因此我认为价格会上涨,但土地价格的上涨速度将超过房地产价格。因此,限价对这个行业是有利的,即使有泡沫,也没有泡沫,我们是好的,至少风险是低的。现在,当前的法规已经调整了政府的期望,这很好:原始的房地产价格已经下降,政府的土地价格没有下降,并且已经计算出随机的土地价格。政府正在逐渐降低期望值。未来的价格限制将提高风险。总债务限额旨在降低债务比率,因此我认为这个行业会更好。

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增强业务竞争力的三个技巧

为了提高公司的整体竞争力,孙宏斌提出了三点建议。

首先,存在一个不完全竞争的库存问题。由于房地产库存非常麻烦,因为它很难赚钱,因此特别容易亏钱。赚十亿将特别困难,但是失去十亿将尤其容易。因为在您赚钱之后,发生了很多事,而在亏损之后,什么也没有发生。因此,如果存货存在问题,则土地供应不正确且昂贵。从原则上讲,这就是他具有竞争力,即他可以生存的事实。

第二是品牌,产品,服务,这是综合竞争力。由于该行业分为两部分,一是前期投资,二是产品,投资错了,产品流失,土地的规划和存储非常重要。再看看商品和服务,是很困难的。然后,我们将进一步降低债务比率。我们有一个全面的借入资金目标。我们希望总债务可以减少,利润将急剧增加,营业额将增加,债务比率将很快下降。第三个是改善消费的明确计划,例如:文化旅行,娱乐,教育,医疗和健康。我们一直这样做,这里有文化旅游,旅游,我们的文化旅游是全国最大的,我们也有文化旅游。这是房地产+内部,这是未来的布局。由于娱乐是大产业,教育是大产业,医疗保健是大产业,年龄是大产业。我们在这方面的布局主要是五年零十年。因为我很难赚钱。我们必须保持镇定和稳定,或者我们必须谈论规模和质量增长。

支持并购,支持高级业务

对于房地产公司,他认为该计划不应视为短期计划,而应是一项长期的国家战略。

他还向银行提出了一些建议:首先,他认为银行可以限制总额,但不能限制抵押太多。由于我们现在拥有11万亿美元的发展贷款,因此我们有2万4千个债务,因此,债务为1亿人民币,外债为1万亿人民币,内债为1.4万亿人民币,加起来就是2.4万亿人民币,而信托-2万亿元。还有其他资金,开发商。金钱-超过15万亿美元。您卖出15万亿美元,而15万亿人民币的债务当然足够了。二手住宅房地产存量为9万亿美元,二手住宅房地产为19万亿美元,抵押总金额在2017年增加了2.8万亿美元,在2018年增加了3.9万亿美元,并且增加了2,今年上半年为2万亿美元,到9月底已增至3.3万亿美元,这意味着抵押贷款总额增长了4万亿美元。如果抵押贷款的总额不增加,那么该行业将非常忙碌。您可以限制金额,但是抵押贷款增加很小。这是我第一句话。 “

第二个建议是支持合并和收购,因为合并和收购是应对风险的最快方法。风险很多,但并购可以最快地解决风险。如果您无法从银行获得款项,则说明您从违约之日起就将其出售。平均大约需要四年。如有必要,将需要三年,但是合并将在三到六个月内完成。这是解决行业风险的最佳方法。这个行业的风险是经济风险,财务风险。因此,并购是使风险最小化的一种手段。因此,我们必须支持并购。无论它是偶然条件还是合并或收购,都应予以支持。第三个建议,又要支持核心业务,为什么呢?不是因为我是一家大公司,而是因为该行业的前五家公司约占18%。据我估计,过去五年,该行业的五家最大公司可占30%。为什么呢由于在每个行业(例如汽车行业)中,中国的五个最大行业分别为51%,啤酒行业(73%),空调(78%)和移动行业(83%),在我们的行业中,前5名占18%,再过五年,则30%并不是什么大问题。核心公司也有利于行业稳定。我正在谈论的主要公司是前100名,因此这也是一个报价。

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